Kaufen statt Mieten

Auch alte Gebäude werden immer häufiger luxussaniert.

(Berlin, JW) Mietwohnungen in Polen? Kaum zu finden, und wenn, dann meist sehr teuer. Leser haben uns darauf angesprochen, wie das denn funktionieren kann: Grundsätzlich niedrigere Einkommen, aber erheblich höhere oder zumindest hohe Mieten im Vergleich zu Deutschland. Natürlich ist dies immer abhängig von Region, Standort und Ausstattung. Aber: Die Feststellung stimmt. Der Mietwohnungsmarkt in Polen ist gänzlich anders, als der in Deutschland. Weil sich immer mehr Menschen mit dem Gedanken tragen, nach Polen zu ziehen, haben wir ein paar – vielfach mangels direkter Vergleichbarkeit – subjektive Informationen dazu zusammengestellt.

Kaufen hat Vorzug

Viele Polen gehen lieber für den Erhalt eines Kredites zum Kauf einer Wohnung – lieber noch als ein Haus – zur Bank, anstatt regelmäßig eine Mietzahlung einzuplanen. Grund dafür ist, dass der Wunsch nach Eigentum beim Wohnen offenbar sehr viel stärker ausgeprägt ist. So kommen auch erhebliche Verschuldungen für den Kauf von Wohnungen zusammen. Aber auch die staatlichen Förderungen für den Erwerb eigener Wohnungen führen zu einer größeren Nachfrage nach Eigentums- im Vergleich zu Mietwohnungen. Ein Beispiel für Förderungen des Eigentumserwerb ist das Programm ‘Rodzina na swoim’, bei dem der polnische Staat unter bestimmten Voraussetzungen bis zu 50 Prozent der Finanzierungs-Zinsen übernimmt.

Daher entsteht auch ein nur sehr kleiner Markt für Mietwohnungen. Diese wenigen Mietangebote wiederum richten sich eher an vorübergehend in der Stadt lebende Menschen oder solche, die aus beruflichen Gründen oftmals den Wohnort wechseln müssen. Sonst wird höchstens vorübergehend in Lebensphase wie dem Wechsel von der Familie in die eigene Wohnung oder etwa nach Trennungen gemietet. Damit sind Mietangebote relativ rar und damit auch teurer.

Wenn es Mietangebote gibt, dann meist entweder von alteingesessenen Genossenschaften oder bei Neubauten. In den Genossenschaften erscheinen vielen Mietern die Kosten und Nebenkosten zu intransparent, bei Neubauten sind ‘Wspolnota mieszkaniowa’ als Wohnungsvertreterversammlungen die Regel, wodurch eine hohe Transparenz der Einnahmen und Ausgaben besteht. Somit tendieren Mieter eher in Neubauanlagen, oder sind eben schon sehr lange Mieter bei einer Genossenschaft ‘des Vertrauens’. Einen privaten Vermietermarkt gibt es kaum, da es wenige Menschen gibt, die sich eine Wohnung neben der eigenen Wohnung leisten können. Die Mittelschicht, die dies in Deutschland übernimmt, ist anteilmäßig in Polen geringer.

Ein Grund, dass viele Immobilienanbieter ungern in Mietwohnungen investieren, ist auch der sehr weit reichende Mieterschutz in Polen. Für Vermieter gibt es viele Probleme auch bei Streitigkeiten, Mieter ‘loszuwerden’. Dies gepaart mit langen Gerichtswegen im Streitfall führt zu hohem Risiko für Vermietungsunternehmen. Auch deswegen gibt es – neben den Genossenschaften – nur wenige große Vermietungsfirmen.

Generell weniger Leerstand

Gerade in den Städten, insbesondere in den Hauptstädten der Wojewodschaften (in Deutschland ähnlich den Bundesländern), ist der Leerstand an Wohnung insgesamt geringer als in vielen deutschen Städten. Das hat zur Folge, dass nicht nur bei den ohnehin knappen Mietwohnungen die Preise hoch sind, sondern auch bei den Eigentumswohnungen. Diese, die übrigens nach unserem Eindruck viel häufiger verkauft und gekauft werden als etwa in Deutschland, sind häufig auch im Schnitt kleiner und relativ gesehen recht teuer. So zahlt man beispielsweise für eine Wohnung in einer mittelgroßen Stadt in der Wojewodschaft Zachodnipomorskie je nach Zustand und Baujahr für eine 60-Quadratmeter-Wohnung zwischen umgerechnet 60.000 und 140.000 Euro. Für 60.000 Euro ist jedoch in der Regel auch ‘nur’ ein Plattenbau erhältlich, die modernen Neubauten schlagen generell mit höheren Quadratmeterpreisen negativ auf das ohnehin geringere Einkommen. Das ist mehr als in vielen deutschen Kleinstädten.

Bautätigkeit verbessert die Marktlage

Zwar entstehen seit einigen Jahren in höherem Tempo neue Wohnungen und Häuser, womit sich die Lage etwas entspannt. Allerdings ist nach wie vor die Nachfrage sehr hoch, insbesondere nach höherwertigen sanierten und neu gebauten Wohnimmobilien. Viele Besitzer von Wohnungen planen auch den Wechsel in größere Objekte, allmählich kommt auch in den städtischeren Lagen ein eigenes Haus für viele als ernsthafte Alternative in Betracht. Das hängt auch mit den noch recht niedrigen Grundstückspreisen zusammen: Etwa in Warschau kostet ein Grundstück in einem 15 Kilometer vom Zentrum gelegenen Stadtteil rund 800 Zloty pro Quadratmeter (200 Euro), im Vergleich zu Stadtrandlagen in Deutschland ist das eher wenig.

Jens kümmert sich bei Polen.pl um die technische Basis der Internetseite sowie die Beratung und Begleitung des Redaktionsteams. Er beschäftigt sich gern mit Marketing- und Informatik-Themen und ist seit einem Deutsch-Polnischen Begegnungsprojekt im Jahre 1995 begeistert von Polen. Sein Lieblings-Urlaubsort ist Kolobrzeg (Kolberg/Polen), wohin er seit einigen Jahren auch familiäre Bindungen pflegt. Marathonlaufen, Winter- und Wassersport sind sein Ausgleich zum Alltag.

3 Kommentare

  • Jens

    21. Oktober 2017 bei 22:19

    Ja so ist es. Die grosse Frage, die ich mir schon länger stelle. Wie und Wann wird sich der Mietmarkt in Polen entwickeln? Denn solange für eine 45m Wohnung der Mietpreis gleich einer Monatlichen Kaufkreditrate ist, bleibt alles tendenziell so wie es ist. Es gibt 2 Möglichkeiten entweder die Wohnungspreise steigen oder die Mietpreise fallen.
    Das die Mietpreise fallen, denke ich nicht, denn da müsste ja das Angebot steigen. Alle neu gebauten Wohnungen werden eher an Privatpersonen als an Investoren verkauft. Die Privatpersonen werden dann erstmal die Wohnung für sich selber beanspruchen, weil sie auch die Kreditlast der Wohnung tragen. Einzige Möglichkeit die ich hier sehe ist, dass die großen Developer (JW Construction, Domdevelopment, usw.) ihre Wohnungen nicht verkauft bekommen und daher gezwungen werden als Vermieter aufzutreten. Derzeit lassen aber die Developer eher nicht-verkaufte Wohnungen leer und warten ab bzw. haben keinen Druck.
    Dieser Druck könnte aber sich über eine Steigerung der Wohnungskaufpreise ergeben. Es gibt im polnischen Wohnungsmarkt (Warschau) tendenziell 3 Stufen. 45m 2Raum Wohnung bis 300.000zl, 75m 3Raum bis 600.000, 100m 4Raum bis 1.000.000 . Diese Kaufpreise gehen derzeit perfekt einher mit Kreditrate, Mietkosten, 100te Teil Monatsverdienst des Kaufpreises.
    Daumenregel ist ungefähr, 6000zl Monatsverdienst, kauft 75m Wohnung bis zum Preis von 600.000zl.
    Wird aber der Wohnungspreis steigen wird es hier zu einer Verschiebung kommen, die die potenziellen Nutzer nur durch mehr Einkommen oder eben durch Miete kompensieren können. Können die Nutzer es nicht kompensieren dann wird der Developer früher oder später die gebauten Wohungen selber einrichten und als Vermieter auftreten.
    Interessant in diesem Zusammenhang ist auch, dass eigentlich durch den erhöhten CHFPLN diese Wohnungen jetzt teurer sind. Kommt es hier zum gewollten Verkauf kann ich mir nicht vorstellen, dass die Verkäufer hier 10%, 15%, 20% oder mehr Währungsverlust auf den Verkaufspreis akzeptieren.
    Derzeit stelle ich hauptsächlich fest, dass das Angebot an Verkaufsofferten im Internet (domiporta.pl) seit Sommerbeginn für Wohnungen ab Baujahr 2006, nachlässt.

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  • Gerold

    25. August 2011 bei 22:20

    Die Preise für Wohnungen sind zumindest kaum weiter gestiegen, in einigen Städten sogar gesunken – schreibt boerse-express.com . So sei in Danzig der durchschnittliche Preis um fast 7 Prozent im Vergleich zum Vorjahr gesunken, in Warschau um 1 Prozent.

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  • Jochen

    25. August 2011 bei 22:19

    Sehr spannendes Thema! Vielleicht kann man noch ergänzen, dass – so ist zumindest mein Eindruck – die Mentalität eine Rolle spielt. Viele junge Polen- vielleicht mehr als Deutsche? – sind bereit, sich langfristig an einen Ort, nicht selten die Heimatstadt, zu binden und planen langfristig. (Auch das durchschnittliche ‚Familiengründungsalter‘ ist wohl etwas niedriger.) Dann lohnt es sich auch finanziell, zu kaufen und nicht zu mieten… Die junge Generation in Deutschland, wieder ein subjektiver Eindruck, hat dagegen die Flexibilitätsmaxime (‚zu viel Bindung kann nur schaden‘) weitestgehend verinnerlicht und denkt daher garnicht erst an den Erwerb von Wohneigentum.

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